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      完善細化制度設置 護航集體經營性建設用地入市
      2021-08-12   作者:宋志紅 來源: 經濟參考報

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        國務院近日公布修訂后的《中華人民共和國土地管理法實施條例》(以下簡稱《條例》),自2021年9月1日起施行。《條例》修訂是貫徹實施新土地管理法的重要舉措。新土地管理法對集體經營性建設用地入市做出框架性規定,授權國務院制定具體辦法。為此,《條例》特意新增相關條文,并從七個方面細化和補充入市制度。

        對國土空間規劃編制提出了要求。《條例》對編制國土空間規劃時應如何安排集體經營性建設用地提出了兩方面的要求:一是應當本著同地同權的原則統籌并合理安排集體經營性建設用地的空間和布局;二是必須按照節約集約的原則控制集體經營性建設用地的規模,同時鼓勵鄉村重點產業和項目使用集體經營性建設用地。

        細化了入市程序。為了便于操作,《條例》將集體經營性建設用地入市程序細化為六個步驟:土地所有權登記——政府有關部門出具用地條件和要求——土地所有權人編制并表決入市方案——政府審查入市方案并出具意見——確定土地使用者并簽訂入市合同——繳納稅費和不動產登記。

        明確了入市方案的編制和審查要求。一是明確了入市方案的編制主體為土地所有權人;二是明確了入市方案的必備要素,包括土地界址、面積、用途、規劃條件、產業準入和生態環境保護要求、使用期限、交易方式、入市價格、集體收益分配安排等內容;三是明確了入市方案的審查要求,土地所有權人應當在入市交易前不少于十個工作日將入市方案和表決意見報市、縣人民政府,市、縣人民政府重點對入市方案是否符合規劃條件或者產業準入和生態環境保護的情況進行審查,認為不符合的,應當在收到方案后五個工作日內提出修改意見。

        補充了入市合同的內容和程序要求。一是明確交易方式,要求以招標、拍賣、掛牌或者協議等方式確定土地使用者。二是明確合同必備條款和法定強制條款,合同必須載明土地界址、面積、用途、規劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間和開工竣工期限、產業準入和生態環境保護要求,約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權屆滿續期和地上建筑物、構筑物等附著物處理方式,以及違約責任和解決爭議的方法等;《條例》進一步強調“規劃條件、產業準入和生態環境保護要求”作為入市合同必備條款的法定性和強制性,未將這些內容納入合同的,合同無效。三是明確備案要求,交易雙方必須將入市合同報市、縣人民政府自然資源主管部門備案。

        明確了土地使用者繳納稅費的義務。在之前的改革試點中,集體經營性建設用地入市的土地增值收益調節金原則上由出讓方、出租方、作價出資(入股)方及再轉讓方繳納。土地管理法對此未予規定,《條例》則明確將“依法繳納相關稅費”規定為集體經營性建設用地使用者的義務,而且作為依法申請辦理不動產登記的前置條件。

        補充了二級市場交易的程序要求。新土地管理法規定通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押,《條例》在直接援引這一規定的基礎上進一步明確了程序要求:簽訂書面合同并書面通知土地所有權人。

        明晰了政府的四項職責。一是由國務院自然資源主管部門制定入市合同示范文本;二是由市、縣人民政府自然資源主管部門依據國土空間規劃提出擬入市宗地的規劃條件,明確土地界址、面積、用途和開發建設強度等,并會同有關部門提出產業準入和生態環境保護要求;三是由市、縣人民政府審查入市方案并出具意見;四是由市、縣人民政府自然資源主管部門對入市合同進行備案管理。

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